Budapest HÉSZ: a kerületi építési szabályzat és az FRSZ rendszere

Miért más Budapest?

A legtöbb településen egyetlen önkormányzati rendelet, a HÉSZ szabályozza a telkek beépítését. Budapest kétszintű önkormányzati rendszerében a településrendezés is kétszintű: a Fővárosi Közgyűlés fővárosi szintű keretszabályokat alkot, a kerületi önkormányzatok pedig a saját területükre vonatkozó építési szabályzatot. Ezért a „budapest HÉSZ” kérdésre a pontos válasz: a telkére a kerület rendelete vonatkozik, a fővárosi szabályokkal összhangban.

KÉSZ: a kerületi építési szabályzat

A Méptv. 16. § 59. pontja szerint a helyi építési szabályzat fogalmába a fővárosban a kerületi építési szabályzat is beletartozik. A szakmai gyakorlat ezt KÉSZ-ként rövidíti. Ez tartalmazza a kerület építési övezeteit, a szabályozási tervet és a telekre vonatkozó paramétereket: beépítési mód, beépítettség, magasság, zöldfelület, telekméret.

Sok kerületben nem egyetlen, egész kerületre kiterjedő szabályzat van, hanem több, egy-egy városrészre vagy tömbre készült rendelet – régebbi elnevezéssel kerületi szabályozási tervek. A Méptv. szerinti új rendszerben ezeket fokozatosan egységes kerületi szabályzatok váltják fel; a 419/2021. Korm. rendelet átmeneti szabályai szerint a kerületi építési szabályzatok módosítására is a 2027. június 30-i határidő vonatkozik.

Ha a kerület több rendeletet is közzétett, a szabályozási terv átnézeti lapja vagy a rendeletek címe (utcanevek, városrész) mutatja meg, melyik vonatkozik a telkére. Kétség esetén kérdezze meg a kerület főépítészét.

FRSZ: a Fővárosi Rendezési Szabályzat

A Méptv. 16. § 51. pontja szerint a Fővárosi Rendezési Szabályzat (FRSZ) a fővárosban a településrendezés és az építés kerületi és fővárosi szintű összehangolt rendjének biztosítására kiadott fővárosi önkormányzati rendelet, amely telekalakítási és építésjogi szabályozási elemeket nem tartalmaz. Más szóval: az FRSZ keretet ad (például a beépítési sűrűség fővárosi szintű korlátait, a területfelhasználási rendszert), de a telek konkrét paramétereit a kerületi szabályzatból kell kiolvasni.

A Méptv. a fővárosban külön helyi építési szabályzatként nevesíti a Duna-parti és a Városligeti építési szabályzatot is – ha a telek ezeken a területeken van, ezeket is ellenőrizni kell.

Így keresse meg a kerület szabályzatát

1. A HÉSZ keresőben írja be a kerület számát (például „XI. kerület” vagy „budapest 11”) – a forráslap kerületre szabott lépéseket ad.
2. A Nemzeti Jogszabálytár önkormányzati rendeletei között válassza: Megye = Budapest, Kibocsátó = a kerület önkormányzata; keressen a címben az „építési szabályzat” kifejezésre, „csak hatályos” szűréssel.
3. Ugyanitt, Kibocsátó = Budapest Főváros Önkormányzata, keressen a „rendezési szabályzat” kifejezésre – így találja az FRSZ hatályos szövegét.
4. A kerület honlapján keresse a főépítészi oldalt, a szabályozási tervek rajzi mellékleteit és a folyamatban lévő tervmódosításokat.

Településkép Budapesten

A kerületek saját településképi rendeletet és arculati kézikönyvet alkottak, amelyek tartalmát a Méptv. szerint 2027. június 30-ig az építési szabályzatba kell beépíteni. Homlokzat, tetőtér-beépítés, kerítés vagy reklám előtt ezért a kerület településképi szabályait is nézze meg – a településképi rendeletről szóló oldal összefoglalja a lehetséges eljárásokat.

Gyakori budapesti kérdések

A kerület vagy a főváros ad tájékoztatást?

A telekre vonatkozó övezeti előírásokról a kerületi önkormányzat (főépítész, építési ügyintéző). A fővárosi keretszabályokról a Fővárosi Önkormányzat.

Miért van egy kerületben több szabályzat?

Mert a kerületi szabályzatok történetileg városrészenként, tömbönként készültek. Az új településtervekkel ezek egységesítése folyamatban van.

Mi az a Duna-parti és a Városligeti építési szabályzat?

A Méptv. által külön nevesített budapesti helyi építési szabályzatok. Ha a telek ezeken a területeken van, ezeket is ellenőrizni kell.

Budapesti telek vizsgálata lépésről lépésre

1. Kerület: a tulajdoni lapon szereplő cím és helyrajzi szám alapján állapítsa meg a kerületet.
2. Szabályzat: a HÉSZ keresőben a kerület forráslapja megmutatja, hogyan keresse meg a kerületi építési szabályzatot a Nemzeti Jogszabálytárban.
3. Melyik KÉSZ? Ha a kerületben több, területenként elfogadott szabályzat van, nézze meg, melyik terjed ki a telkére (a szabályzat hatálya és térképe mutatja).
4. Övezet: a szabályozási terven olvassa le az övezeti jelet, és keresse ki a paramétereket.
5. Fővárosi keret: ellenőrizze, hogy az FRSZ-ből milyen keretszabály vonatkozik a területre.
6. Településkép: nézze meg a kerületi településképi rendeletet és kézikönyvet.

Gyakori hibák budapesti szabályzatoknál

• Fővárosi szabályzatból akarnak telekre vonatkozó számot kiolvasni. A Méptv. szerint az FRSZ telekalakítási és építésjogi szabályozási elemeket nem tartalmaz – ezek a kerületi szabályzatban vannak.
• Szomszédos kerület szabályzata. Kerülethatár közelében ellenőrizze, melyik kerülethez tartozik a telek.
• Régi kerületi rendelet. A kerületek gyakran területenként cserélik a szabályzataikat; a „csak hatályos” szűrővel keressen.
• Településkép kihagyása. Homlokzat, tetőtér vagy reklám esetén a kerületi településképi szabályok is döntők.

A nagyobb vidéki városok rendszeréről a nagyvárosi oldal, az általános olvasási lépésekről a HÉSZ olvasása cikk szól.

Mikor kérjen tájékoztatást a kerülettől?

Ha nem egyértelmű, melyik kerületi szabályzat vonatkozik a telkére, ha a terv nem olvasható, vagy ha folyamatban lévő módosításról hallott, forduljon a kerület főépítészéhez vagy építési ügyintézőjéhez. Írásban, a helyrajzi szám megadásával kérdezzen, és kérdezzen rá a településképi előírásokra és az esetleges változtatási tilalomra is.

Tulajdoni lap és térképmásolat Budapesten

A budapesti telkeknél is a tulajdoni lap és a térképmásolat a kiindulópont. A Földhivatal online tájékoztatása szerint (2026. november) tulajdonilap-másolat már kizárólag az új E-Ingatlan rendszerben kérhető le, a térképmásolat továbbra is a Földhivatal Online rendszerben.