Hogyan épül fel egy övezeti jel?
Az övezeti jelek egy betűs alapjelből és gyakran egy sorszámból állnak: Lke-2 = kertvárosias lakóterület, 2. számú építési övezet. A sorszám azt jelzi, hogy a HÉSZ ugyanazon a kategórián belül több, eltérő paraméterű övezetet különít el (például más telekmérettel vagy magassággal).
Sok szabályozási terv az övezeti jel mellett egy kis négyzethálós „pecsétben” a fő paramétereket is feltünteti: beépítési mód, legnagyobb beépítettség, megengedett magasság, legkisebb telekterület. A mezők sorrendje tervenként változik – a jelmagyarázat mondja meg, melyik szám mit jelent.
Az övezeti jelek nem jogszabályban rögzített jelölések: a tervezési gyakorlatban elterjedt rövidítések. Ugyanaz a betűsor két településen eltérő övezetet jelölhet. A pontos jelentés mindig az adott HÉSZ-ből derül ki.
Így olvassa az övezeti jelet
- Felső mező – az építési övezet jele:
Lf-1 - Bal felső – beépítési mód:
O - Jobb felső – legnagyobb beépítettség (%):
30 - Bal alsó – megengedett magasság (m):
6,0 - Jobb alsó – legkisebb kialakítható telekterület (m²):
900
A mezők sorrendje és tartalma tervenként eltérhet (pl. zöldfelület vagy szintterületi mutató is szerepelhet). Saját jelét a HÉSZ-értelmezőben bontja fel.
Övezeti jelek táblázata
| Jel | Jelentés | TÉKA max. beép. | Párkány | Min. zöld |
|---|---|---|---|---|
| Lnv | Nagyvárosias lakóterületNagyvárosias lakóterület – sűrű, többszintes, jellemzően zártsorú vagy telepszerű lakóbeépítés. | 80 % | – | 15 % |
| Lk | Kisvárosias lakóterületKisvárosias lakóterület – sűrűbb, legfeljebb néhány szintes lakóépületek, gyakran zártsorú vagy oldalhatáron álló beépítés. | 60 % | 12,5 m | 25 % |
| Lke | Kertvárosias lakóterületKertvárosias lakóterület – laza, kertes, alacsony lakóépületek; a családi házas övezetek leggyakoribb jele. | 35 % | 8 m | 45 % |
| Lf | Falusias lakóterületFalusias lakóterület – lakóépületek mellett mező- és erdőgazdasági, kisüzemi építmények is elhelyezhetők. | 30 % | 6 m | 40 % |
| Vt | Településközponti vegyes területTelepülésközponti vegyes terület – lakás, intézmény, kereskedelem, szolgáltatás vegyesen; jellemzően a központban. | 80 % | – | 10 % |
| Vi | Intézményi vegyes területIntézményi vegyes terület (régebbi tervekben „intézményi terület”) – oktatás, egészségügy, igazgatás és hasonló funkciók. | 80 % | – | 15 % |
| Gksz | Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területKereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület – nem jelentős zavaró hatású gazdasági, kereskedelmi, szolgáltató épületek. | 60 % | – | 20 % |
| Gá | Általános gazdasági területÁltalános gazdasági terület – a TÉKA-ban megjelent kategória; a jele településenként eltérhet. | 70 % | – | 25 % |
| Gip | Ipari gazdasági területIpari gazdasági terület – ipari, energiaszolgáltatási, raktározási épületek. | 30 % | – | 40 % |
| Gip-e | Egyéb ipari gazdasági területEgyéb ipari gazdasági terület – egyes HÉSZ-ekben „Gipe” vagy „Gip-e” jellel. | 50 % | – | 25 % |
| Üü | Üdülőházas üdülőterületÜdülőházas üdülőterület – üdülőházak, szállásjellegű épületek. | 30 % | 20 m | 40 % |
| Üh | Hétvégi házas üdülőterületHétvégi házas üdülőterület – kis hétvégi házak, nagy zöldfelülettel. | 20 % | 6 m | 60 % |
| K-… | Különleges beépítésre szánt területKülönleges beépítésre szánt terület – a kötőjel utáni rész jelzi a rendeltetést (pl. K-Sp sport, K-T temető, K-Rek rekreációs), településenként eltérő rövidítésekkel. | 40 % | – | 40 % |
| KÖu | Közúti közlekedési területKözúti közlekedési terület – utak, csomópontok, járdák, közúti létesítmények. | 10 % | – | 5 % |
| KÖk | Egyéb közlekedési területKötöttpályás vagy egyéb közlekedési terület (vasút, repülőtér stb.); a jel tervenként eltérhet. | 10 % | – | – |
| Kmü | Közműelhelyezési területKözműelhelyezési terület – egyes tervekben „Kk” vagy „Kt” jellel. | – | – | – |
| Z | Közpark zöldterületZöldterület – régebbi tervekben egyetlen „Z” jel; az újabbakban Zkp (közpark) és Zkk (közkert). | 3 % | 7,5 m | 70 % |
| Zkp | Közpark zöldterületKözpark zöldterület. | 3 % | 7,5 m | 70 % |
| Zkk | Közkert zöldterületKözkert zöldterület – kisebb, jellemzően lakóterületbe ágyazott zöldfelület. | 3 % | 7,5 m | 60 % |
| Ev | Védelmi célú erdőterületVédelmi (védő) erdőterület – a beépítés gyakorlatilag kizárt. | 0,2 % | – | – |
| Eg | Egyéb erdőterületGazdasági erdőterület – az OTÉK szerinti tervekben; a TÉKA szóhasználatában „egyéb erdőterület”. | 0,5 % | – | – |
| Ee | Egyéb erdőterületEgyéb erdőterület (TÉKA). | 0,5 % | – | – |
| Ek | Rekreációs célú erdőterületKözjóléti erdőterület – az OTÉK szerinti tervekben; a TÉKA-ban rekreációs célú erdőterület (egyes tervekben „Er”). | 5 % | – | – |
| Má | Általános mezőgazdasági területÁltalános mezőgazdasági terület – szántók, rétek, legelők; birtokközpont és tanya külön szabályokkal. | 6 % | 6 m | – |
| Mk | Kertes mezőgazdasági területKertes mezőgazdasági terület – zártkertek, kisparcellás kertek, gyümölcsösök, szőlők. | 10 % | 6 m | – |
| Mt | Tájgazdálkodási mezőgazdasági területTájgazdálkodási mezőgazdasági terület – a TÉKA kategóriája; a jel településenként eltérhet. | 3 % | 4,5 m | – |
| V | Vízgazdálkodási területVízgazdálkodási terület – vízfolyások, tavak, csatornák, parti sávok. | 3 % | 4,5 m | – |
| Tk | Természetközeli területTermészetközeli terület – nádas, mocsár, sziklás terület; épület nem helyezhető el. | 0 % | – | – |
| Kb-… | Különleges beépítésre nem szánt területKülönleges beépítésre nem szánt terület – a kötőjel utáni rész a rendeltetést jelzi (pl. Kb-Sp, Kb-T). | 10 % | – | 50 % |
A jelek a településtervezési gyakorlatban elterjedt rövidítések, nem jogszabályban rögzített jelölések – a pontos jelentést mindig az adott HÉSZ jelmagyarázata adja. A számok a TÉKA 1. mellékletének országos felső határai az adott kategóriára, nem az Ön telkére vonatkozó értékek.
A leggyakoribb lakóövezetek: Lke, Lf, Lk
Lke – kertvárosias lakóterület
A családi házas övezetek leggyakoribb jele. Laza beépítés, jelentős zöldfelület, jellemzően szabadon álló vagy oldalhatáron álló beépítési mód. A TÉKA szerinti országos felső határok: 35% beépítettség, 8,0 m párkánymagasság, legalább 45% zöldfelület – a HÉSZ ennél szigorúbb lehet.
Lf – falusias lakóterület
Kisebb településeken és a falusias jellegű településrészeken. Lakóépület mellett mező- és erdőgazdasági, kisüzemi építmények is elhelyezhetők. TÉKA felső határ: 30% beépítettség, lakóépületnél 6,0 m párkánymagasság, legalább 40% zöldfelület.
Lk – kisvárosias lakóterület
Sűrűbb, többlakásos beépítés, gyakran zártsorú vagy oldalhatáron álló. TÉKA felső határ: 60% beépítettség, 12,5 m párkánymagasság, legalább 25% zöldfelület.
Beépítési módok jelölése
| Jel | Beépítési mód | Magyarázat |
|---|---|---|
SZ | Szabadon álló | Az épület minden telekhatártól elválik: elő-, oldal- és hátsókert is van. TÉKA 45. § (1) a). |
O | Oldalhatáron álló | Az épület az egyik oldalsó telekhatáron (vagy annak közelében, a HÉSZ szerint) áll, a másik oldalon oldalkert marad. TÉKA 45. § (1) b). |
IKR | Ikres | Két épület a közös telekhatáron egymáshoz csatlakozik, a többi oldalon kertek vannak. TÉKA 45. § (1) c). Egyes tervekben „I” vagy „IK”. |
Z | Zártsorú | Az épületek mindkét oldalsó telekhatáron állnak, folyamatos utcai homlokzatot alkotva. TÉKA 45. § (1) d). |
HZ | Hézagosan zártsorú | Régebbi tervekben használt beépítési mód: zártsorú jellegű, de az épületek között hézag maradhat. A TÉKA 45. §-a külön nem nevesíti – a HÉSZ definíciója az irányadó. |
K | Kialakult | A beépítés módját a kialakult (meglévő) állapot határozza meg; a HÉSZ szövege írja le, mihez kell igazodni. |
A rövidítések településenként eltérhetnek; a HÉSZ jelmagyarázata az irányadó.
Mezőgazdasági és erdőövezetek: Má, Mk, Ev, Eg
A beépítésre nem szánt övezetekben a beépítés erősen korlátozott. Az Má (általános mezőgazdasági) és az Mk (kertes mezőgazdasági) övezetekre a TÉKA 1. melléklete 6%, illetve 10% beépítettséget enged (birtokközpont és tanya kivételével), a TÉKA 34. §-a pedig kimondja, hogy 720 m² alatti mezőgazdasági telken épület nem helyezhető el. Ezt a rendelkezést a HÉSZ elfogadásának idejétől függetlenül alkalmazni kell.
Az erdőövezetekben (Ev védelmi, Eg/Ee gazdasági vagy egyéb, Ek/Er közjóléti vagy rekreációs) a beépíthetőség 0,2–5% között van, a védelmi erdőben gyakorlatilag kizárt.
Saját jel felbontása
A HÉSZ-értelmezőbe beírhatja a jelet úgy, ahogy a terven látja (például Lke-2 O 30 7,5 720), és elemenként megmagyarázza: kategória, alövezet, beépítési mód, beépítettség, magasság, telekméret – a TÉKA felső határaival összevetve. Ha még a HÉSZ-t sem találta meg, kezdje a HÉSZ keresővel.
Vegyes, gazdasági és üdülőövezetek
Vt és Vi – vegyes területek
A Vt (településközponti vegyes) a település központjára jellemző: lakás, kereskedelem, szolgáltatás, intézmény vegyesen. A Vi (intézményi vegyes) oktatási, egészségügyi, igazgatási funkciókat fogad. TÉKA felső határ mindkettőnél 80% beépítettség; a legkisebb zöldfelület 10%, illetve 15%.
Gksz, Gá, Gip – gazdasági területek
A Gksz kereskedelmi-szolgáltató, a Gip ipari gazdasági terület; a TÉKA új kategóriája az általános gazdasági terület. A TÉKA 21. § (4) és 22. § (4) szerint kereskedelmi-szolgáltató és általános gazdasági területen önálló lakóépület nem helyezhető el – ezt a HÉSZ korától függetlenül alkalmazni kell.
Üü és Üh – üdülőterületek
Az Üh hétvégi házas terület TÉKA felső határa 20% beépítettség, 6,0 m párkánymagasság és legalább 60% zöldfelület – a legszigorúbb zöldfelület-arány a beépítésre szánt kategóriák között.
Régi és új jelek
Az OTÉK-korszakban készült tervek és a TÉKA szerint készülő új tervek jelölései eltérhetnek. Néhány példa: a régi tervek egyetlen Z jellel jelölték a zöldterületet, az újabbak Zkp (közpark) és Zkk (közkert) jelet használnak; az erdőknél az Eg (gazdasági) és Ek (közjóléti) helyett a TÉKA „egyéb” és „rekreációs” erdőterületet ismer. Ha a településén most készül az új településterv, a jelek is változhatnak – a szabályozási terv jelmagyarázata mindig az aktuális.
Övezeti jelek olvasása lépésről lépésre
- Keresse meg a telket a szabályozási terven, és olvassa le a tömbben álló jelet.
- Válassza szét az elemeket: alapjel (például
Lke), alövezet-sorszám (-2), és ha van, a pecsét értékei. - Nézze meg a jelmagyarázatot: a terv saját jelkulcsa az irányadó; a táblázatunk a leggyakoribb, de nem kötelező jelöléseket mutatja.
- Keresse ki a HÉSZ övezeti táblázatát: a jel sorában vannak a pontos értékek.
- Vesse össze a TÉKA felső határaival: a HÉSZ-értelmező ezt automatikusan megteszi, és jelzi, ha egy érték eltér.
Gyakori hibák az övezeti jelek értelmezésénél
- A szám a jel után nem százalék. Az
Lke-2kettese az alövezet sorszáma, nem a beépítettség. - Más település, más jelkulcs. Ugyanaz a rövidítés két HÉSZ-ben eltérő paramétereket jelenthet, és egyes tervek saját rövidítést használnak.
- A pecsét hiányos. A zöldfelület vagy a szintterületi mutató gyakran csak a táblázatban szerepel.
- Régi jelek új terven. A régi és az új jelölések keveredhetnek, ha a terv részben módosult – ilyenkor a hatályos jelmagyarázat dönt.
- K betű kétféle jelentése. A pecsétben a
K„kialakult” beépítési módot, a jel elején (K-…) különleges területet jelölhet.
Az övezet és az építési övezet különbségéről az erről szóló cikk, a kertekről az előkert, oldalkert, hátsókert cikk szól.
Mikor kérjen segítséget?
Ha a jel nem szerepel a terv jelmagyarázatában, olvashatatlan, vagy a HÉSZ táblázatában nem találja a sorát, kérdezze meg az önkormányzatot. A jelet a segítségkérő űrlapon is elküldheti nekünk a település nevével együtt.
Keresse meg a település HÉSZ-ét
A HÉSZ kereső a 3 155 település mindegyikéhez megmutatja, hol és hogyan találja meg a hatályos helyi építési szabályzatot, a szabályozási tervet és a településképi rendeletet.
Források
- 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról (TÉKA) – Nemzeti Jogszabálytár
- 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet a településtervek tartalmáról, elkészítéséről és elfogadásáról – Nemzeti Jogszabálytár
- Tájékoztatás a telekalakítással kapcsolatos jogszabályváltozásról – Vas Vármegyei Kormányhivatal, 2025.
A hivatkozásokat 2026. november 4. ellenőriztük.