Szabályozási terv: hogyan olvassa a HÉSZ térképi mellékletét?

Mi a szabályozási terv?

A szabályozási terv a helyi építési szabályzat rajzi melléklete. A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet szerint a HÉSZ mellékletének mindig része a szabályozási terv, amelynek tartalmát a rendelet 5. melléklete, jelölési rendjét a 6. melléklete határozza meg. A terv a település földhivatali alaptérképére (vagy annak kivágatára) rajzolt, jogilag kötelező erejű térkép.

Ezen látszik, hogy az Ön telke melyik építési övezetbe vagy övezetbe tartozik, érinti-e szabályozási vonal (például útszélesítés), és hol van a telken belül az építési hely. A szöveges előírások – a számok – a HÉSZ-ben vannak; a terv mondja meg, melyik szabály vonatkozik a telekre.

A szabályozási terv legfontosabb elemei

A 419/2021. Korm. rendelet 6. melléklete a szabályozási elemeket státusz szerint is csoportosítja: K = kötelező, M = más jogszabály szerinti, J = javasolt, T = tájékoztató, S = sajátos jogintézmény. A kötelező alapelemek közé tartozik többek között:

A színek és vonaltípusok tervenként eltérhetnek – mindig a terv saját jelmagyarázatát használja.

Szabályozási terv olvasása lépésről lépésre

1. Keresse meg a telket. A helyrajzi számok a terven vannak; a tulajdoni lapon és a térképmásolaton ellenőrizheti a hrsz-t és a telek alakját.
2. Olvassa le az övezeti jelet a telket tartalmazó tömbben. Ha a tömbben nincs jel, a legközelebbi, azonos színű/sraffozású folton keresse, vagy a jelmagyarázatban.
3. Nézze meg a vonalakat a telek körül: szabályozási vonal (közterület határa), övezethatár, építési határvonal.
4. Keresse ki a jelet a HÉSZ-ben: az övezeti fejezetben vagy táblázatban szerepel a beépítési mód, a beépítettség, a magasság, a zöldfelület és a legkisebb telekterület.
5. Ellenőrizze a rárajzolt korlátozásokat: védett épület, műemléki környezet, védőtávolság, sajátos jogintézmény (pl. elővásárlási jog, telekalakítási kötelezettség).

Ha a jelet nem érti, a HÉSZ-értelmező felbontja az elemeit; a részletes útmutató a HÉSZ olvasásáról szóló cikkben van.

Hol találja a szabályozási tervet?

A szabályozási terv a HÉSZ melléklete, ezért ugyanott kell keresni, ahol a rendeletet: a Nemzeti Jogszabálytár önkormányzati rendeletei között (a rendelet mellékleteként), illetve az önkormányzat honlapján. Nagyobb településeken a terv több szelvényre (lapra) bontva, külön PDF-ekben jelenik meg; a szelvényhálózatot egy átnézeti lap mutatja.

Régebbi terveknél előfordul, hogy a közzétett kép kis felbontású vagy nem méretarányos. Méretet ne a képernyőn mérjen: a pontos adatokat (telekhatár, szabályozási szélesség) a földmérő vagy a tervező a hiteles térkép alapján állapítja meg.

Válassza ki a települést a HÉSZ keresőben – a forráslap megmutatja a keresőkifejezéseket és a hivatalos felületeket. Budapesti telek esetén olvassa el a KÉSZ és FRSZ rendszerről szóló oldalt is.

Gyakori kérdések a szabályozási tervről

Mi a különbség a szabályozási terv és a településszerkezeti terv között?

A településszerkezeti terv a régi rendszerben a település egészére vonatkozó, területfelhasználási kategóriákat ábrázoló terv volt, amely közvetlenül nem kötelezte a telektulajdonost. A szabályozási terv a HÉSZ melléklete, telekszintű és kötelező. Az e-epites.hu szerint a korábbi tervfajták 2027. június 30-ig maradhatnak hatályban, tartalmukat az új településfejlesztési terv egyesíti.

Miért más a terv alaptérképe, mint a mostani földhivatali térkép?

Mert a terv készítésekor érvényes alaptérképre rajzolták. Az azóta történt telekalakítások nem feltétlenül látszanak rajta – vesse össze a friss térképmásolattal.

Példa: mit mutat egy szabályozási terv egy telekről?

Szemléltető eset: egy utcai telek tömbjében Lke-2 jel áll, a telek utcai részén bordó pont-vonalas szabályozási vonal fut a mostani telekhatártól beljebb, a hátsó részén pedig egy szaggatott övezethatár választja el egy Z jelű zöldterülettől.

• A telek döntő része kertvárosias lakóövezet; a paramétereket a HÉSZ Lke-2 sora adja.
• A szabályozási vonal és a telekhatár közötti sáv a tervezett közterület része – a beépíthető terület és az előkert ehhez igazodhat.
• Az övezethatáron túli hátsó rész zöldterület, ahol eltérő, szigorúbb szabályok érvényesek.

A jelölések pontos jelentését mindig a terv saját jelmagyarázata adja meg; a jelek felbontásában a HÉSZ-értelmező segít.

Gyakori hibák a szabályozási terv olvasásakor

• Elavult terv. A rajzi melléklet is módosulhat; a hatályos változatot a HÉSZ egységes szerkezetű szövegéhez csatolt melléklet mutatja.
• Rossz méretarány. A képernyőn nagyított PDF-ről mért távolság pontatlan lehet; méretet a földmérő vagy a tervező állapít meg.
• Tájékoztató elemek kötelezőnek tekintése. A T (tájékoztató) státuszú jelölések nem a HÉSZ kötelező előírásai, a K státuszúak igen.
• Jelmagyarázat kihagyása. Ugyanaz a vonaltípus két tervben mást jelenthet.

A teljes olvasási folyamatot a HÉSZ olvasása lépésről lépésre cikk mutatja be.

Mikor kérjen hivatalos tájékoztatást?

Ha a terv nem olvasható, a telek két övezet vagy két szelvény határán fekszik, vagy a terv vonalai nem egyeznek a valós telekhatárral, kérjen tájékoztatást az önkormányzattól. A Méptv. 81. § (10) szerint a települési önkormányzat gondoskodik az egyes ingatlanokra vonatkozó településrendezési követelményekről szóló tájékoztatásról. Kérdését a helyrajzi szám megadásával, írásban tegye fel, és kérdezzen rá a folyamatban lévő tervmódosításokra is. A pontos méreteket földmérő, a beépítési lehetőségeket tervező állapítja meg.

A szabályozási terv és a 2027-es határidő

A Méptv. szerinti új településtervekkel a szabályozási tervek is megújulnak: 2027. július 1-jéig sok településen új jelkulcsú, a 419/2021. Korm. rendelet 6. melléklete szerinti terv lép hatályba. A készülő tervet a partnerségi egyeztetés során az önkormányzat honlapján teszi közzé.