Mi volt az OTÉK, és mi váltotta fel?
Az OTÉK – az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet – közel három évtizedig adta a településrendezés és az építés országos keretét: ebben voltak a területfelhasználási kategóriák, a beépítési határértékek, az épületek elhelyezésének általános szabályai. A HÉSZ-ek túlnyomó része az OTÉK valamelyik időállapota alapján készült.
2025. január 1-jén hatályba lépett a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról, közismert rövidítéssel TÉKA (134. §). A Veszprém Vármegyei Kormányhivatal 2025-ös tájékoztatója szerint a TÉKA hatályon kívül helyezte az OTÉK-ot. A TÉKA a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) végrehajtási rendelete.
Mikor kell még az OTÉK-ot alkalmazni?
Bár az OTÉK hatályát vesztette, a régebbi HÉSZ-ek mellett a TÉKA átmeneti szabályai miatt továbbra is szerepe van. A 136. § (1) szerint a hatósági eljárásban (például telekalakításnál) a településrendezési eszköz készítési idejétől függően más-más szöveget kell alkalmazni:
| A településrendezési eszköz… | Alkalmazandó országos szabály |
|---|---|
| a 2012. augusztus 6-i állapot szerint készült | az OTÉK 2012. augusztus 6-án hatályos szövege |
| a 314/2012. Korm. rendelet szerint készült | az OTÉK 2021. július 15-én hatályos szövege |
| a 419/2021. Korm. rendelet szerint készült településterv | az OTÉK 2024. december 31-én hatályos szövege |
| a TÉKA hatálybalépése után készült | a TÉKA |
A 137/A. § szerint a 2025. július 1. előtt indult ügyekben az OTÉK 2024. december 31-én hatályos szövegét kell alkalmazni. A 135. § szerint a meglévő településrendezési eszközök 2027. június 30-ig módosíthatók a nekik megfelelő OTÉK-időállapot szerint.
Hogy egy konkrét HÉSZ-hez melyik időállapot tartozik, azt a HÉSZ elfogadásának és készítésének körülményei döntik el. Ezt az önkormányzat vagy a tervező tudja megmondani – az építésügyi hatóság is ez alapján jár el.
TÉKA-előírások, amelyek minden HÉSZ-re vonatkoznak
Néhány TÉKA-előírást a HÉSZ elfogadásának idejétől függetlenül alkalmazni kell, akkor is, ha a HÉSZ mást mond. A Vas Vármegyei Kormányhivatal 2025-ös telekalakítási tájékoztatója szerint ide tartozik többek között:
- magánút (29. §): kiszolgáló útnak legalább 8 m, gyalog- és kerékpárútnak legalább 3 m széles terület – ha a HÉSZ másként nem rendelkezik;
- nyúlványos telek (48. §): csak akkor alakítható ki, ha a HÉSZ kifejezetten megengedi; a nyél 3–6 m széles, legfeljebb 50 m hosszú lehet;
- mezőgazdasági terület (34. §): 720 m² alatti telken épület nem helyezhető el; 720–1500 m² között egy gazdasági épület és pince;
- gazdasági területek (21. § (4), 22. § (4)): kereskedelmi-szolgáltató és általános gazdasági területen önálló lakóépület nem helyezhető el.
Kecskemét jegyzőjének 2025-ös lakossági tájékoztatója arra is figyelmeztet, hogy 2025. július 1-jétől egyes helyi előírásokat – például az épületmagasság számítására, a mezőgazdasági területek beépítésére és a parkolásra vonatkozókat – a településterv módosítása nélkül is figyelmen kívül kell hagyni.
TÉKA-határértékek: beépítésre szánt területek
| Terület | Max. beépítettség | Max. párkánymagasság | Min. zöldfelület |
|---|---|---|---|
| Nagyvárosias lakóterület | 80 % | – | 15 % |
| Kisvárosias lakóterület | 60 % | 12,5 m | 25 % |
| Kertvárosias lakóterület | 35 % | 8 m | 45 % |
| Falusias lakóterület | 30 % | 6 m | 40 % |
| Településközponti vegyes terület | 80 % | – | 10 % |
| Intézményi vegyes terület | 80 % | – | 15 % |
| Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület | 60 % | – | 20 % |
| Általános gazdasági terület | 70 % | – | 25 % |
| Ipari gazdasági terület | 30 % | – | 40 % |
| Egyéb ipari gazdasági terület | 50 % | – | 25 % |
| Üdülőházas üdülőterület | 30 % | 20 m | 40 % |
| Hétvégi házas üdülőterület | 20 % | 6 m | 60 % |
| Különleges beépítésre szánt terület | 40 % | – | 40 % |
Forrás: 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) 1. melléklet, Nemzeti Jogszabálytár (ellenőrizve: 2026. november). Ezek országos felső határok; a HÉSZ ennél szigorúbb értéket írhat elő, és a régebbi HÉSZ-ekre átmeneti szabályok vonatkoznak.
TÉKA-határértékek: beépítésre nem szánt területek
| Terület | Max. beépítettség | Max. párkánymagasság | Min. zöldfelület |
|---|---|---|---|
| Közúti közlekedési terület | 10 % | – | 5 % |
| Egyéb közlekedési terület | 10 % | – | – |
| Közműelhelyezési terület | csak a közműellátás épülete helyezhető el | – | – |
| Hírközlési terület | csak a hírközlés épülete helyezhető el | – | – |
| Közpark zöldterület | 3 % | 7,5 m | 70 % |
| Közkert zöldterület | 3 % | 7,5 m | 60 % |
| Védelmi célú erdőterület | 0,2 % | – | – |
| Rekreációs célú erdőterület | 5 % | – | – |
| Egyéb erdőterület | 0,5 % | – | – |
| Kertes mezőgazdasági terület | 10 % | 6 m | – |
| Általános mezőgazdasági terület | 6 % | 6 m | – |
| Tájgazdálkodási mezőgazdasági terület | 3 % | 4,5 m | – |
| Vízgazdálkodási terület | 3 % | 4,5 m | – |
| Természetközeli terület | 0 % | – | – |
| Különleges beépítésre nem szánt terület | 10 % | – | 50 % |
Forrás: 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) 1. melléklet, Nemzeti Jogszabálytár (ellenőrizve: 2026. november). Ezek országos felső határok; a HÉSZ ennél szigorúbb értéket írhat elő, és a régebbi HÉSZ-ekre átmeneti szabályok vonatkoznak.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
- Keresse meg a település hatályos HÉSZ-ét a HÉSZ keresővel, és nézze meg, mikor fogadták el.
- Kérdezze meg az önkormányzatot vagy a tervezőt, melyik OTÉK-időállapot vagy a TÉKA alkalmazandó hozzá.
- Ha a HÉSZ magassági fogalmat használ (épületmagasság, építménymagasság), azt a hozzá tartozó OTÉK-változat szerint kell számolni – erről külön cikkünk szól.
- Ha a HÉSZ hallgat egy kérdésről, a TÉKA (vagy az alkalmazandó OTÉK) általános szabályai érvényesek.
A 2024 utáni változások teljes összefoglalója a tudástárban olvasható.
Miért fontos ez a telektulajdonosnak?
A legtöbb telektulajdonos számára a gyakorlati különbség a fogalmakban és a határértékekben jelentkezik. Ha a HÉSZ OTÉK-korszakbeli fogalmakat használ (például épületmagasság), a számításhoz a megfelelő OTÉK-időállapotot kell elővenni; ha új, TÉKA szerinti HÉSZ készül, a párkánymagasság és a legmagasabb pont lesz a mérvadó. Ugyanígy a zöldfelület számítása, a parkolási követelmények és a kategóriák neve is változhat. Ezért a régi HÉSZ alapján készült tervet érdemes a tervezővel átnézetni, ha az eljárás 2025 után indul.
Példa: melyik OTÉK-szöveg tartozik a HÉSZ-hez?
Szemléltető esetek a TÉKA 136. § (1) logikája szerint (a pontos besorolást az önkormányzat vagy a tervező erősíti meg):
- 2010-ben elfogadott HÉSZ, azóta nem cserélték le: hatósági eljárásban jellemzően a 2012. augusztus 6-i OTÉK-szöveg a viszonyítási alap.
- 2018-ban, a 314/2012. Korm. rendelet szerint készült HÉSZ: a 2021. július 15-i OTÉK-szöveg.
- 2023-ban, a 419/2021. Korm. rendelet szerint készült településterv: a 2024. december 31-i OTÉK-szöveg.
- 2025 után, a TÉKA szerint készült új terv: maga a TÉKA.
A HÉSZ elfogadásának dátuma a rendelet számában is látszik (például „…/2018. (… …)”), de a készítés idejét és a tervezés jogszabályi alapját a rendelet bevezetője vagy az önkormányzat tudja pontosan megmondani. A rendeletet a HÉSZ keresővel találja meg.
OTÉK és TÉKA: fogalmak, amelyek megváltoztak
A gyakorlatban a legtöbb félreértést a fogalmak cseréje okozza:
- Magasság: az OTÉK-korszak építménymagassága és épületmagassága helyett a TÉKA a párkánymagasságot és az épület legmagasabb pontját használja (részletek).
- Kategóriák: új területfelhasználási kategóriák jelentek meg, például az általános gazdasági terület.
- Zöldfelület: a TÉKA 49. § a minimális zöldfelület egy részét teljes értékű zöldfelületként írja elő, és a 3. melléklet szabályozza a zöldtető, a gyeprács és a zöldfal beszámítását.
- Beépítési módok: a „hézagosan zártsorú” mód a TÉKA 45. §-ában nem szerepel (beépítési módok).
Ha a HÉSZ egy fogalmat saját maga meghatároz, a HÉSZ definíciója az irányadó; ha nem, a hozzá tartozó országos szabályé.
Hol olvasható a régi OTÉK-szöveg?
A Nemzeti Jogszabálytár a hatályát vesztett jogszabályok korábbi időállapotait is megőrzi: a 253/1997. Korm. rendelet adott napon hatályos szövege az időállapot kiválasztásával olvasható. A megfelelő dátumot a tervezővel egyeztesse.
Keresse meg a település HÉSZ-ét
A HÉSZ kereső a 3 155 település mindegyikéhez megmutatja, hol és hogyan találja meg a hatályos helyi építési szabályzatot, a szabályozási tervet és a településképi rendeletet.
Források
- 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról (TÉKA) – Nemzeti Jogszabálytár
- 2023. évi C. törvény a magyar építészetről (Méptv.) – Nemzeti Jogszabálytár
- Településtervezési jogszabályváltozások – Veszprém Vármegyei Kormányhivatal előadása, 2025. október 15.
- Tájékoztatás a telekalakítással kapcsolatos jogszabályváltozásról – Vas Vármegyei Kormányhivatal, 2025.
- Lakossági tájékoztatás az építési jogszabályok változásairól – Kecskemét, 2025. március
- Általános információk a településtervezésről – Építésügyi portál (e-epites.hu)
A hivatkozásokat 2026. november 4. ellenőriztük.