Helyi építési szabályzat (HÉSZ) – mit tartalmaz, és hol találja meg?

Mi a helyi építési szabályzat?

A helyi építési szabályzat – röviden HÉSZ – a települési önkormányzat rendelete, amely az építés helyi rendjét állapítja meg. A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) 16. § 59. pontja szerint ez az a települési önkormányzati rendelet, amely „az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően” megállapítja és biztosítja. A fővárosban ide tartozik a kerületi építési szabályzat is.

A HÉSZ tehát nem tájékoztató anyag, hanem jogszabály: az építésügyi hatóság ez alapján dönt az engedélyről, a tervező ehhez igazítja a tervet, és a telekalakításnál is vizsgálják. Minden településnek saját HÉSZ-e van – két szomszédos faluban ugyanaz a jel egészen más paramétereket takarhat.

Ha telket vásárol, házat tervez vagy bővít, az első kérdés mindig ez: melyik övezetbe tartozik a telek, és mit enged az adott övezet a HÉSZ szerint? A HÉSZ kereső megmutatja, hol találja a településéét.

Mit tartalmaz a HÉSZ?

A szerkezet településenként eltér, de a legtöbb helyi építési szabályzat hasonló részekből áll:

• Általános rendelkezések – a rendelet hatálya, fogalommeghatározások, a mellékletek listája.
• Közterületi, közmű- és környezetvédelmi előírások – szabályozási szélesség, közműcsatlakozás, zaj- és talajvédelem.
• Övezeti előírások – az egyes építési övezetek és övezetek részletes szabályai, többnyire táblázatban: beépítési mód, legnagyobb beépítettség, megengedett magasság, legkisebb zöldfelület, kialakítható legkisebb telekterület.
• Telekalakítási előírások – telekméretek, nyúlványos telek, magánút.
• Településképi és értékvédelmi előírások – ha a településképi szabályokat már beépítették a HÉSZ-be (2027-ig kötelező).
• Mellékletek – mindenekelőtt a szabályozási terv, valamint jelmagyarázat, sajátos jogintézmények, biológiai aktivitásérték számítása.

A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 4. melléklete különbséget tesz: az 5000 fő feletti településeken és a budapesti kerületekben a HÉSZ kötelező tartalma bővebb, a kisebb településeken egy szűkebb minimum is elég. Ezért fordulhat elő, hogy egy kis község HÉSZ-e bizonyos kérdésekre nem tér ki – ilyenkor az országos szabályok és az önkormányzat tájékoztatása az irányadó.

HÉSZ és szabályozási terv: a szöveg és a térkép

A HÉSZ szövege önmagában nem mondja meg, hogy az Ön telke melyik övezetben van. Ehhez a szabályozási terv kell: ezen a térképen látszanak a telkek, a szabályozási vonalak, az övezethatárok és minden övezet jele, például Lke-2 vagy Vt-1. A jelhez tartozó számokat a HÉSZ szövegében vagy táblázatában találja.

A két dokumentum együtt érvényes. Ha a terv régi, nehezen olvasható szkennelt kép, vagy nem egyértelmű, melyik oldalon húzódik az övezethatár, kérjen tájékoztatást az önkormányzattól: a Méptv. 81. § (10) bekezdése szerint a települési önkormányzat gondoskodik az egyes ingatlanokra vonatkozó településrendezési követelményekről szóló tájékoztatásról.

Hol találja meg a helyi építési szabályzatot?

A HÉSZ önkormányzati rendelet, ezért a hivatalos helye a Nemzeti Jogszabálytár Önkormányzati rendeletek gyűjteménye – ezt az építésügyi portál (e-epites.hu) is így adja meg. A keresőben vármegyére és kibocsátóra (önkormányzatra) szűrhet, és a „csak hatályos” beállítással a keresés napján hatályos szöveg jelenik meg.

1. Nyissa meg a HÉSZ keresőt, és válassza ki a települést – minden lépést és keresőkifejezést megadunk hozzá.
2. A Nemzeti Jogszabálytárban keressen a „helyi építési szabályzat” vagy „építési szabályzat” kifejezésre, címben.
3. A szabályozási terv rajzi melléklete gyakran nagy fájl vagy külön letöltés – ha nem találja, nézze meg az önkormányzat honlapján (Rendeletek, Településrendezés, Főépítész menüpont).
4. Ellenőrizze, van-e folyamatban módosítás vagy új településterv (partnerségi egyeztetés), és nincs-e változtatási tilalom.

Ha nem biztos a dolgában, kérdezze meg az önkormányzatot – vagy írja meg nekünk a kérdését, és ha tudunk, segítünk.

A HÉSZ 2025 után: TÉKA és új településtervek

A HÉSZ-ek nagy része még az OTÉK (253/1997. Korm. rendelet) alapján készült. 2025. január 1-jétől az országos keretet a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) adja, de a korábban elfogadott HÉSZ-ek továbbra is alkalmazandók: a TÉKA átmeneti szabályai (135–137/A. §) megmondják, melyik OTÉK-időállapotot kell hozzájuk használni. Néhány TÉKA-előírást – például a nyúlványos telekre és a magánútra vonatkozókat – a HÉSZ elfogadásának idejétől függetlenül alkalmazni kell.

A Méptv. szerint az önkormányzatoknak új településtervet kell készíteniük, amelyet legkésőbb 2027. július 1-jéig hatályba kell léptetni; a településképi rendelet tartalmát 2027. június 30-ig a HÉSZ-be kell beépíteni. Ezért a következő időszakban sok településen változik a szabályzat – a részleteket a 2024 utáni változásokról szóló cikk foglalja össze.

Gyakori hibák a HÉSZ használatakor

• Nem hatályos változat. A honlapon talált PDF lehet régi; a Nemzeti Jogszabálytár „csak hatályos” szűrője a keresés napján hatályos, egységes szerkezetű szöveget mutatja.
• Csak a táblázat. Az általános előírások (kertek, kerítés, parkolás, közmű) is kötelezők.
• A településképi rendelet kihagyása. 2027. június 30-ig a kettőt együtt kell alkalmazni.
• Más település szabálya. Közös önkormányzati hivatalnál is minden településnek saját HÉSZ-e van.

A lépésenkénti olvasási útmutatót a HÉSZ olvasása cikk, a nagyvárosok sajátosságait a nagyvárosi oldal adja.

Ki ad tájékoztatást a HÉSZ-ről?

A HÉSZ tartalmáról és egy adott telekre vonatkozó előírásokról a települési önkormányzat ad tájékoztatást – a Méptv. 81. § (10) szerint ez az önkormányzat feladata. Kisebb településeken ez gyakran a közös önkormányzati hivatalon keresztül történik; a HÉSZ kereső forráslapja a hivatal székhelyét is kiírja. A tervezéshez szükséges értelmezésben a tervező segít.